你2019年买了套房。
掏空六个钱包，贷款三十年，每个月还一万八。签合同那天销售说，这个地段闭着眼买，以后肯定涨。
现在你打开，看了一眼同小区的成交记录。
最近一套同户型的房子，成交价比你买入时跌了百分之二十二。
你心里咯噔一下。
然后你安慰自己：没事，房价总会回来的。再等等。
等什么？等谁来接你的盘？
回本的幻觉
你盯着那个数字，心里盘算：跌了两成，只要再涨回来，我不就不亏了吗？
这个想法很自然。
但它建立在一个前提上——有人愿意出比你更高的价。
问题来了：那个人在哪？
你看一下数据。2023年全国出生人口902万，创1950年以来新低。2024年继续下滑。总人口已经在负增长区间。再过十年，25到45岁的购房主力人群比现在还要少。
需求在萎缩。
再看供给。你小区周边还有三个新盘在售，库存周期已经拉到二十个月。开发商急着回款，折扣一个比一个狠。
你手里的房子不是孤岛。它在竞争。
竞争意味着什么？意味着价格不是你想涨就能涨的，是买家说了算。
凯恩斯 - 选美博弈：决定市场价格的不是你的审美，是大多数人的审美。房价不是你认为值多少，是接盘的人愿意出多少。
买家越来越少，愿意出的价越来越理性。你的房子凭什么涨回去？
你可能会说：政策会救市。
对，会救。
但你想想，政策救的是什么？
挺过去≠涨回来
2025年，首付最低调到百分之十五。五年期LPR降到三点五。税费能减的都减了。
你看新闻联播，感觉房地产的春天又要来了。
但我告诉你，这些政策的含义是什么。
它们在说：你别死。不是说你再飞一次。
降低首付，是让你现在少拿点钱上车。不是让房价涨起来。降低利率，是减轻你每月的还贷压力。不是让房子增值。
这是一个托底政策，不是拉升政策。
就像你走路摔倒了，旁边有人扶你一把。你站起来了。然后呢？然后你得自己走。
房价能不能起来，看的是基本面：人口、收入、供需关系。这些东西没有发生根本变化，政策能做的只是不让你摔死。
弗里德曼 - 通胀与货币：直升机撒钱能解决流动性危机，但解决不了结构性过剩。房子盖多了，人口又不够，谁来住？
这话什么意思？
意思是，现在盖的房子，比能住进去的人多。不是北京三环内多，是很多三四线城市多。你在那些地方买的房子，住的可能是鬼。
回到你的情况。你在哪个城市买的？哪个地段？
这个问题，决定了你的房子是\"暂时跌了以后会回来\"，还是\"从此再也回不来\"。
大分化的残酷
中国很大。
不是一个市场，是无数个市场。
北京和鹤岗，都在中国。但北京的房子是资产，鹤岗的房子是负担。你在北京有套房，跌了两成你知道迟早会回来。你在鹤岗有套房，跌了两成你都不知道还能卖给谁。
这就是大分化。
一线城市，强二线城市，人口还在流入。产业还在聚集。需求还在。这些地方的房子，下跌是挤泡沫，不是价值毁灭。等经济稳住，这些地方的价格会先稳住。
三四线城市，人口在流出。年轻人在往外跑。盖的房子卖不动，只能以价换量。这些地方的价格，不是底在哪里的问题，是底还有没有的问题。
你说，那我在一线城市买的，应该没问题吧？
有问题。
问题不在城市，在地段。
一线城市的核心区——真正的好位置——跌得少，企稳快。但一线城市的远郊大盘呢？规划了很多年的新区呢？没有地铁，没有商业，没有学校，只有房子和样板间那种地方呢？
那些地方和鹤岗，本质上没有区别。
都是盖在虚无缥缈的预期上的房子。预期兑现了，你是幸运儿。预期没兑现，你就是那个接最后一棒的人。
你想想你买的是哪一类。
换了人间的选择
说了这么多，你可能会觉得我在唱衰房地产。
不是。
房地产不会崩。
中国不会让房价暴跌。为什么？因为暴跌会引发系统性风险。银行受不了，地方政府受不了，已经买房的人受不了，社会稳定受不了。所有人都知道不能让它崩。
所以你会看到各种政策托底，各种手段兜底。房价会跌，但不会崩。会分化，但不会全面崩塌。
这是一个软着陆的故事，不是一个崩塌的故事。
但\"软着陆\"的意思，是换个活法。不是回到过去。
过去是什么活法？
高杠杆。高周转。快周转。拿地就赚钱，买房就增值。开发商敢借敢花，购房者敢加杠杆敢上车。
这套玩法结束了。
以后是什么活法？
城市更新。老旧小区改造，棚户区拆迁，城市面貌升级。这是增量。
保障房。政府建或者收购，用来租给低收入群体。你不用买，也能住。这是一个分层。
品质住宅。好物业，好户型，好社区，真正的改善需求。这是一部分人的升级。
租赁市场。REITs来了，长租公寓规范了，租购并举真的开始落地了。以后不一定非要买，可以租。
房地产没有死。只是换了一批玩家，换了一批玩法，换了一批客户。
你呢？
你是属于旧时代的玩家，还是新时代的玩家？
最后，给你几个实在的判断。
第一，如果你在三四线城市买的房子，而且不是自住，我劝你早点割。别等了。等不回来的。那边的房子是消耗品，不是资产。你每多持有一天，就是多亏一天利息。不如早点卖掉，拿钱去做点别的。
第二，如果你在燕郊、廊坊这种地方买了远郊大盘，看着单价从三万八跌到一万八，贷款还有两百万，每个月还一万二，房子租不出去也卖不掉——这种处境，没有好选择。只有相对不那么差的选择。要么咬牙还，要么断臂求生。你自己权衡。
第三，如果你在一线或强二线城市核心区买的，是自住，别天天看价格。房价短期波动跟你没关系。你要做的，是好好赚钱，好好还贷，等它自己回来。这些地方的基本面没有问题，熬过这两年就好。
第四，如果你想投资住宅，死了这条心。至少五年内，住宅不是一个好的投资标的。流动性差，税费高，预期收益低。不如看看股票基金，或者自己学点技能提升收入。
第五，如果你还没买房，在一线或强二线有自住需求，现在可能是上车的好时机。价格已经跌了不少，利率已经很低，政策在支持刚需。别想着抄到底，能在底部附近买到就不错了。
最重要的一条：别拿2018年的思维做2026年的决策。
2018年买房，闭着眼买都涨。
2026年买房，得睁大眼睛看。
不是不能买，是不能乱买。不是不能持有，是要知道自己持有的是什么。
你看，现在房价跌了，你觉得难受。这很正常。谁亏钱都难受。
但难受完之后，你要做一个决定：继续等，还是止损，还是换仓。
等，有等的代价。止损，有止损的代价。换仓，有换仓的风险。
没有完美的选择。只有相对不差的选择。
你需要的，不是别人告诉你答案。是你自己想清楚，你到底要什么。
最后说一句扎心的：
回本这件事，在很多房子上，已经不可能了。
你接受也好，不接受也好，事实就是事实。
与其纠结过去，不如看清现在。想清楚下一步怎么走，比后悔当初怎么买更重要。
这就是房地产的真相：能挺过去，但换了人间。你的选择，决定你在这个新世界里怎么活。
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